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美國房地產大亨川普教你如何變有錢<摘自商業周刊第1023期>

美國地產大亨看全球房市熱 川普:亞洲、中國 非常值得投資 身兼《富比世》富豪、媒體名人與投資專家, 又與《窮爸爸富爸爸》作者羅伯特.清崎合寫新書, 看待全球房市熱,他「沒看到任何泡沫」, 認為找對標的,未來大有可為。 美國地產大亨唐納.川普(Donald J. Trump)與暢銷書(窮爸爸富爸爸)作者羅伯特.清崎(Robert T. Kiyosaki ),合寫一本新書《我們要讓你變有錢(Why We Want You Be Rich)》(中譯本名為:川普、清崎讓你賺大錢)。書中。川普和清崎提出所謂的「九O/一O金錢法則」(簡稱九一法則,詳見第四十頁書摘),並鼓勵大家勇敢投資房地產。 儘管目前擔心地產投資已呈泡沫的言論四起.但他們兩人卻認為.此刻還是絕佳進場時機,尤其是土地空間被限制的大城市,地產將將會持續強勢。 川普在今年三月出版的《富比世》(Forbes)雜誌全球富豪排行榜上,排名第三百一十四名,身價二十九億美元(約合新台幣九百四十八億元),與台灣富豪相比,川普輸給富邦集團創辦人蔡萬才(身價三十億美元),但身價比廣達董事長林百里(身價二十一億美元)還高。 以他為主角的「誰是接班人」電視真人實境秀,則已經連續五季蟬聯全美收視冠軍。螢光幕上的川普,下巴總是微微抬起,皺著眉頭指著會議桌另一端的參賽者,以嚴厲的口氣說出招牌名言:「You are fired!!」(你被淘汰了)。 五月三十一日,在紐約曼哈頓第五大道上的川普大樓二十六樓,川普和清崎接受國際媒體專訪,當天,《商業周刊》是唯一受邀的台灣平面媒體。 在真實世界,川普說話的口氣和節目中一模一棋。他認真聆聽記者的所有提問,但回答時,有時皺著眉頭,聽到與他相反的論點,川普會毫不隱藏的露出不以為然的表情,甚至以冷冷的笑容回應。 「我沒有看到任何泡沫!」川普在採訪中堅定的說。而且不只美國的房地產市場會非常強勢,他還看好亞洲、特別是中國。以下就是記者專訪川普和清崎的摘要。 我對亞洲非常著迷 一點都不擔心中國經濟泡沫化 《商業周刊》問川普(以下簡稱問):許多人擔心像中國、台灣這些政治情勢比較不穩定的地力,地產已呈泡沫,你的看法如何? 川普答(以下簡稱川):首先,我要說,我非常喜歡亞洲,我認為亞洲是非常好的地方,而亞洲的許多地方正在快速成長。我有很多來自亞洲不同地方的朋友,我對亞洲非常著迷,也對亞洲未來發展充滿希望,儘管亞洲跟其他很多地方一樣,都有政治穩定的問題.但是總體來說,我認為亞洲是非常值得投資的地方。 問:美國的中產階級在消失,但是像亞洲、俄羅斯、巴西等地區的中產階級卻在增加,你怎麼看這樣的情形? 川:亞洲國家最吸引人之處在於,他們從一個比較落後的起點開始,用更快的速度在發展。美國的經濟則已經發展到了某一種程度,不太可能再用像亞洲國家那樣的速度繼續發展,我想很多我的朋友到亞洲賺錢,就是因為看準這些地區的經濟會持續向上發展。 中國工業化的速度令人讚嘆,他們很像十九世紀末期的美國,當你思考中國是在如何短促的時間內達到目前的發展程度,這是很令人驚訝的。我認為美國應該做的,是變得更強勢、更具競爭力,因為依照中國目前這樣發展下去,大約十五年時間,就可能取代美國。從我一個美國公民的角度而言,我當然不希望這樣的事情發生,但是這個國家必須更具競爭力。 問:對房地產市場,你和川普一樣樂觀嗎? 清崎答(以下簡稱清):(毫不猶豫的說)沒錯,我同意他的看法。 問:你如何看待房地產市場的泡沫? 清:我不認為房地產市場有泡沫,或是會出現泡沫。投資房地產首先必須選擇正確的地點進行投資,確保這項投資對你來說是good debt(優質負債),也就是會為你帶來收益的投資。我認為現在很多所謂的房地產泡沫,其實是「財務泡沫」,也就是很多人在目前各類貸款的資助下,購買了自己能力負擔不起的房地產所造成的。 問:所以,你不認為地產會出現泡沫? 清:泡沫的確存在,但那不是房地產市場的泡沫,而是「債務」的泡沫。舉一個例子,目前在底特律,買一棟房子可能比買車還便宜。因為底特律過去是汽車產業的重鎮,整個城市幾乎都跟著汽車工業發展。但是美國汽車工業日前面臨來自印度、口本、甚至中國廠商的挑戰,底特律的經濟發展甚至房地產市場,自然受到相當程度的衝擊。 房地產市場是非常區域性的投資,就像川普認為,紐約的房市會持續加溫,我現在就不會在底特律進行投資。相反的,我對亞利桑那州跟內華達州就有興趣,道理很簡單,因為戰後嬰兒潮逐漸走進退休年齡,他們正在從比較寒冷的地區,向這些地方遷移。我在亞利桑那州已經投資十二年了,而川普在紐約西城興建的第一批大樓始於一九七四年,現在仍然有新的大樓在繼續與建中。可見房地產真的是一項長期投資,人們總是會需要房子,包括我們在場的所有人在內。 問川普:所以你不擔心中國經濟泡沫化? 川:我一點都不擔心中國,他們可能會有泡沫,但是世界各處都存在泡沫。 問:你不擔心這會讓你的中國資產縮水嗎? 川:歪頭想了一下,聳肩說(但也有可能會變得更好啊!) 儲蓄只會逐漸降低你的購買力 投資可以讓你超越貨幣貶值的速度 我覺得有可能會更好,可能會賺得更多,沒有人可以保證。偉大的經濟學家憑藉他們的預測賺錢,但是他們預測的常常是錯誤的,你永遠無法預料事情會怎麼演變。影響美國經濟的因素當中,有太多是我們沒有辦法掌控的,像是利率、恐怖主義。許多經濟學家在分析經濟成長時,從來沒有將恐怖攻擊這種影響經濟的重大事件評估進去,但是我在以前寫的書裡曾經提過,而且是在「九一一」恐怖攻擊事件發生的很久之前。那就是有很多外在因素是我們沒有辦法掌控的,即使你是全世界最聰明的人。我們能做的,是當你遇到這些外在不可抗拒的因素時,可以用自己的聰明才智,生存下來。 問清崎:亞洲人喜歡儲蓄,當他們有多餘的錢,就習慣把這些錢存起來。但你鼓勵人們投資,對亞洲讀者而言,這些建議同樣有效嗎? 清:我在書中提到,現代人儲蓄的不是錢,是貨幣。我想你知道,貨幣是由政府印行的,以美國為例,政府不斷的印鈔票,我們欠的債越來越多,已經到了無法還清的地步。必須注意的是,貨幣的購買能力是不斷在下降的,從歷史的角度,從來沒有一種貨幣可以倖免。 這就是為什麼我建議人們投資,投資是一種槓桿的形式,讓你可以超越貨幣貶值的速度,而儲蓄這只會逐漸減低你的購買力。 問:你如何判斷一個房地產案是好投資? 清:在考慮房地產時(清崎舉起左手畫定一個高度),我必須知道,將房子租出去可以回收多少租金(右手舉起)我的支出是多少?我的債務又是多少?只要租金收入和支出及債務可以相抵銷,這就是一項不錯的投資。問題在你如何調整支出及債務,讓你的收入足以支付。 很多年前,我跟我太太在這附近(指紐約川普大樓)看上一棟很漂亮的公寓,當時價錢只要九十萬美元,但是我沒有辦法讓我的收入跟支出債務可以相抵,因為我們那時只付得出五O%的頭款,也就是大約五十萬美元。我們應該買下它的,因為到今天,那一棟公寓已經價值四百萬美元(清崎無奈大笑),但是我當時太過於擔心我的收入是不是能夠支付花費和債務,所以錯過了這個投資機會。 富豪心中的富有 一種威覺,你可以做想做的事 問:你們怎麼定義富有? 川:富有是一種心中的感覺。你可以做自己想做的事情,可以完成你的教育和你的孩子的教育,可以照顧你自己及家人的健康。我想有很多人覺得自己很富有但卻不快樂,因此我認為富有不應該只是從有錢的角度來看。 清:根據《富比世》雜誌,每一年,不用工作,就有一百萬美元以上的收入的人,就可以定義為富有。但對我而言,我喜歡中國人的說法,富有的人是覺得自己很滿足的人,我的太太和我有足夠的收入,即使我們不再工作,雖然我不像川普那樣,是億萬富翁,但是我感覺非常足夠。我想這是我的定義,也就是在不用努力工作的前提下,我的收入足以應付所有的花費。 奉行90/10法則,為贏投資 川普要你變有錢 未來社會將只有富人與窮人。 你必須提高理財智商,解決財務問題、免於無知, 才能擺脫淪為窮人的命運! 你的理財智商夠嗎?談到錢這回事,你能解決越大的財務問題,理財智商(financial intelligence)就越高。 每個世代都有自己獨特的財務問題。以我(清崎)父母那代為例,他們要面臨的挑戰包括經濟大蕭條和世界大戰。他們解決這些問題的辦法是上學、找到提供退休金的穩當工作,到六十五歲退休,然後打高爾夫球度過餘生。 但是我這一代,也就是嬰兒潮世代,卻面臨截然不同的財務問題。現在,良好教育和不錯的工作都不夠。更糟的是.工作機會還被移到國外,願意提供退休金的企業越來越少。 這就是《今日美國》(USA Today)為什麼會發現,現代人最擔心的是退休時錢用完了。我們大多數人已經心知肚明:有八0%嬰兒潮世代沒有足夠的錢應急。 我們想鼓勵你變成有錢人,因為美國和其他許多國家正變成只剩兩種階級的社會:富人或窮人、上流階級或平民階級。如果你不下定決心成為有錢人,很可能就會淪為窮人。 要有夢想! 讓目標超過能耐。並專注前行 透過理財教育,你能找到辦法解決問題,讓自己變得更有錢。 至於變成有錢人的第一步,就是要投資.而且是為了贏而投資。川普跟我都是為贏而投資的人,但是其他人卻是為了保本而投資。 川普跟我都不把「存錢」當成重點;事實上,我們都負債幾百萬美元-但這可不是呆帳。其次,我們並沒有分散投資-至少不像大多數人那樣分散投資。雖然我們確實是長期投資人,但我們並不投資共同基金.至少不會把共同基金當成首要投資工具。為什麼?因為我們是為了「贏」而投資。 「為贏而投資的人,與賭徒的差異何在?」 這讓我想到,富爸爸幾年前教我的金錢九0/一O法則(簡稱九一法則)。雖然大多數人聽過八0/二0法則,但是九O/一O法則更適用於金錢方面。 簡單的說,在金錢遊戲中,一O%的玩家贏得九O%的錢。以高爾夫球賽為例,所有職業選手中;有一O%的選手贏走九0%的獎金,其他九0%的選手就要均分剩下一O%的獎金。 對我來說,在選擇該對什麼事情投注心力時,九O/一O法則也總能派上用場。舉例來說,我沒有把打高爾天球當成職業,因為我不認為自己能擠入前一O%頂尖選手的行列。 有夢想很重要。如同英國詩人白朗寧(Robert Browning)所言:「你的目標必須超過你的能耐。」這句話一直鞭策我們。 為什麼?因為如果不這麼想,就會讓我們只是糊口度日,我認為那不是大多數人的最終目標。贏家會保持赤子之心-他們訂定崇高目標,也有熱忱和計畫。他們的夢想可能太狂野,但是總比沒有夢想要好。不過,贏家會留意並專注於達成日標所要做的事情上。 其次,他們會想獲得更多掌控權,為了更高的投資報酬而投資。 要善用別人的錢! 債務當財務槓桿,報酬率優於儲蓄 儲蓄者與投資者的差異,其實用一個字就能將兩者區別,這個字就是「槓桿」(leverage)。按定義來說,槓桿就是「以少做多」的能力。 以「努力工作」為例,一般人只想到自己要努力工作,但「自己努力工作」能發揮的財務槓桿少之又少。雖然川普跟我都努力工作,但是我們想到努力工作時,大多想到「別人為我們努力工作」,幫助我們致富。這就是財務槓桿,有時候稱為拿「別人的時間」(other people time),幫我賺錢。不只如此,川普跟我也運用債務,讓自己更有錢。 跟我們往來的銀行都喜歡我們,希望我們盡可能借更多錢,因為借款者讓銀行更有錢。這就是所謂「別人的錢」。所以我們建議你增加理財教育,因為我們希望你聰明的運用債務。 如果我們有更多這類債務人,我們國家的經濟將會成長;如果我們有更多儲蓄者,國家經濟就會萎縮。如果你了解債務可以善加運用,小心學習使用債務做為財務槓桿,你就能比大多數儲蓄者更有優勢。 投資是賺錢的一種方式,你不可能突然賺到錢,但是相較之下,儲蓄絕對要花時間才能獲得報酬。如果你把錢拿來投資,而不是存起來,投資報酬率就高很多。 投資人昂首闊步的走進銀行,也昂首闊步的走出銀行:但,儲蓄者昂首闊步的走進銀行,走出銀行時卻不像先前那麼有勁。這是我想到投資與儲蓄的差異時,總會想到的景象。儲蓄者存錢的效力一直消減。 從某些方面來看,投資者是具有遠見的人-他們以未來為重點,他們洞察未來。如果他們以敏銳眼光洞察未來,當然可以昂首闊步的走入銀行、走出銀行。 此外,我的富爸爸常說:「你只能投資兩樣東西,就是時間與金錢。」他也說:「因為大多數人沒有大多時間,所以他們會虧錢。」 要追求知識! 投資更多時間,不要拿更多錢投資 運用金錢的九0/一0法則做為概略準則,我認為九0%的投資人投資金錢,卻沒有投資許多時間。而囊括九0%獲利的一0%投資人,投資更多時間,而非更多金錢。到本書結尾時,你會知道川普跟我為什麼能賺這麼多錢,獲得較高的投資報酬率,而且很少用到自己的錢。我們可以這樣做,因為我們投資更多時間,而不是拿更多自己的錢做投資。 談到投資,你該問的問題是:一、如何減少風險、增加報酬?二、如何找到絕佳的投資?三、如何區別投資的好壞?四、在投資時,如何更少用到自己的錢,多用到別人的錢?五、如何不必用錢冒險,就能獲得經驗?六、如何處理損失?七、如何找到好顧問? 我希望這些問題能輕易得到解答。但是,這些問題並沒有特定答案,就是這些問題讓我不停的研究、學習和探查。我不斷拿這些問題詢問自己,儘管我獲得更好的答案,但是還沒發現讓我覺得舒服、安全有保障的答案。 真正的學生明白,或許永遠無法發現這些問題的「正確」答案-因為總有更好的答案出現。不過我們也明白:我們總會越來越進步。 這是追求答案之旅-可能我永遠無法找到答案,然而正是這種追求的過程讓我致富,繼續前進,越來越有錢,即使擁有足夠的錢可以退休了,我還是不想退休。 你瞧,讓我致富的不是「對金錢的追求」,而是「對知識的追求」。 不管你喜不喜歡,我們都參與了這場金錢遊戲。不論你是富人或是窮人,住在美國、亞洲、歐洲、非洲、南美洲、加拿大或任何地方,我們都置身這場金錢遊戲之中。 這場金錢遊戲的贏家,就是那些最熱愛這場遊戲的人。如果你不喜歡,你就會出局。 我們都必須記得一件事:多一點努力,就不必找藉口。如果我們都努力了解周遭發生的事,以不志得意滿的心態,突破傳統思考,就可能產生一些明智的想法。 教育最擅長解決問題。就像同情能代替怨恨,教育也能取代恐懼。選擇無知可能容易些,但是無知常是恐懼的產物。 美國詩人羅伯特.佛洛斯特(Robert Frost)說:「受驚嚇的人最讓我害怕。」所以,你要減少恐懼,鼓起勇氣。 許多人認為投資很冒險,因為他們無法掌控。當投資共同基金、債券或儲蓄時,你幾乎沒有任何掌控力。更重要的是,大多數投資人沒有受過訓練,要開車至少必須有駕照,證明司機有受過訓練可以開車。 要拿下掌控權! 學會控制六件事,就不必分散投資 讓事情變得更糟糕的是,投資顧問、理財專員和理財經紀人也沒有控制權,或許因此,他們才建議大家投資要「分散、分散、再分散」。當你沒有控制權時,就必須分散。 但是,巴菲特(Warren Buffett)沒有分散投資,因為他投資自己能掌控的東西,他買下整個事業,不然就掌控事業的股權。 川普跟我喜歡投資事業和房地產,因為這樣做,讓我們擁有掌控權。那我們該掌控什麼?身為企業家暨房地產投資者,我們要掌控下列這六件事:一、所得。二、費用。三、資產。四、負債。五、管理。六、保險。 我們談到理財教育時,指的是能提供你如何控制這六項因素的知識。而讓富人和窮人有所區別的真正原因,就是對這六項因素的控制。 當你覺得沒辦法控制自己的工作和薪資,也無法控制自己投資的資產,例如儲蓄、股票、債券和共同基金,這時候就很難擁有自信。 如果我們的教育體系真有貢獻,那可能就是教導年輕人了解「學習掌控」和「學習過著失控人生」的差異。 清崎跟我(川普)都明白,問題可能很複雜,而且有時似乎沒完沒了。但是,我們要鼓勵大家,把問題當成有機會創造卓越成就的挑戰。記住,沒什麼事是容易的。況且,沒價值的東西誰想要?好好發揮你的理財智商吧!
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